KİRA SÖZLEŞMESİ

GENEL OLARAK

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde genel çerçevesi düzenlenen kira sözleşmesi ‘Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’ şeklinde tanımlanmıştır.

Yukarıdaki tanımdan da görüldüğü üzere kira sözleşmesinde kiraya veren ve kiralayan/kiracı olmak üzere iki taraf mevcuttur.

Özetle kira sözleşmesi; kiraya verenin kullandırmaya hukuken ehil olduğu bir şeyin kullanılmasına ve ondan yararlanılmasına müsaade ettiği, kiracının ise bu kullandırma ve yararlandırma karşılığında kiraya verene bedel ödemeyi üstelendiği, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme tipidir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI

Konut ve çatılı işyeri kiraları ve buna ilişkin sözleşme hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir.

Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, yukarıda izah olunmuş kira sözleşmelerinin özel görünüş biçimidir. Eş deyişle, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, gerek taraflara yüklenen edimler ve borçlar, gerekse hukuki nitelik gibi hususlarda adi kira sözleşmeleri ile aynı nitelikte olmakla birlikte; kiraya verilen şeyin niteliği sebebiyle adi kira sözleşmelerinden ayrılmakta olup, bir kısım hususlarda, (özellikle kiracı lehine olgularda) bazı ayrıcalıklar, fesih vakıasında da farklı usuller öngörülmüştür. Aşağıda tüm bu hususlar detaylı olarak ilginize sunulacaktır.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ VE FESHİ

Kira sözleşmesi, taraflarca muayyen bir süre zarfı için belirlenir. Eş deyişle taraflar, sözleşmenin akdedilmesi sırasında, akdettikleri sözleşmenin akdolunduğu tarihten itibaren ne zaman sona ereceğini sözleşme esnasında belirler.

Ne var ki belirlenen bu süre sona erdiğinde sözleşmeyi bildirim yoluyla feshetme hakkı, kiracının tekelindedir. Sözleşme, taraflarca belirlenen sürede salt sürenin dolmasından bahisle yalnızca kiracı tarafından sona erdirebilir; bahsi geçen tarihin dolması, kiraya verene (başkaca bir sebep yoksa) sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez.

Gerçekten 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uyarınca; ‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.’

Özetlemek gerekirse;
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin sonunda sözleşmeyi herhangi bir neden göstermeksizin feshetme hakkı kiracıya aittir.
Kiracı, belirlenen süre sonunda sözleşmeyi feshetmezse kira sözleşmesi, aynı koşullar altında hukuken geçerliliğini korur ve sözleşme, belirsiz süreli hale gelir.
Bu durum, 10 yıl boyunca devam eder.
Kiraya veren, 10. uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak ve dahi bahse konu bildirimin yine bahsi geçen süre içerisinde noter kanalıyla yapılmak ve kiracıya aynı süre içerisinde ulaşması şartları dahilinde, sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ OLAĞANÜSTÜ FESHİ SEBEPLERİ

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen olağanüstü sebeplerin varlığı halinde kiraya veren tarafından feshedilebilir. Bahse konu sebepler şöyledir;

Kiraya verenin ya da kiraya konu taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması,
Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması (Aşağıda ayrı bir başlıkta incelenecektir.)
Kiracının bir kira yılı içerisinde, kira bedelini ödemediğinden bahisle kiraya veren tarafından iki defa haklı ihtara maruz kalması,
Kiracının mecuru sözleşmede belirlenen hususlara aykırı kullanması,
Kiracının iflası.

KİRACI TARAFINDAN KİRAYA VERENE TAHLİYE TAAHHÜDÜ VERİLMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi, ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’ hükmünü amirdir.

Yukarıdaki madde metninden hareketle tahliye taahhüdü;

Taahhüdün kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi yahut yine teslim ve sözleşmeden sonra akdedilen ikinci bir sözleşme ile verilmesi,
Sözleşme yanilenmesi halinde akdedilen yeni sözleşmede tahliye taahhüdünde bulunulması,
Kira sözleşmesinin devamı süresi içerisinde ayrı bir irade beyanı ile taahhüt verilmesi,

Hallerinden birinin varlığı halinde geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilebilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde, Kiraya veren icra takibi ve dava yollarından birini tercih edebilir.

4.1. Kiraya Verenin Dava Yolunu Seçmesi

Kiraya veren dava yolunu tercih ederse, mecurun tahliye edileceği taahhüt edilen bir ay içerisinde davasını ikame etmek zorundadır. Aksi halde taahhüt, yeni bir kira dönemi başlayacağından, geçerliliğini yitirir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Mahkeme, yukarıda sıralanan geçerli bir taahhüt için gerekli şartların varlığını tespit ettiğinde davayı kabul edip kiracının tahliyesine karar verecektir.

4.2. Kiraya Verenin İcra Yolunu Seçmesi

Kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. Maddesinde öngörülen usulü tatbik ederek, taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde icra müdürlüğüne başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir.

Bu noktada kiracı, başlatılan prosedüre salt imzanın kendisine ait olmadığı yahut imzanın hür iradesiyle atılmadığından bahisle itiraz yoluna başvurabilir. Kiracının mecuru boşaltmayıp itiraz yoluna başvurması halinde kiraya veren, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 1990/4634 E. 1990/4921 K. Sayılı ilamı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 19.11.2003 tarih, 2003-3/737-700 sayılı ilamı ve sair istikrar kazanmış içtihatları doğrultusunda İtirazın İptali davası ikame edecektir.

İşbu dava neticesinde mahkeme, imzanın kiracıdan sadır olduğunu tespit etmesi halinde itirazın iptaline karar verecek, kiracı mecurdan icra müdürlüğü marifeti ve tazyiki ile tahliye ettirilecektir.
Av. Gökçe Esma Güz
Güz & Güz Hukuk Danışmanlık

Bilgi notu niteliğindeki işbu çalışmamızda verilen tüm bilgiler Avukat meslektaşlarımıza fayda sağlaması gayesi ile hazırlanmıştır.